Actuellement près de la moitié des dossiers d’emprunteur sont refusés par les banques. Nombre d’investisseurs immobiliers se heurtent actuellement au plafonnement du taux d’usure. Leur dossier est bloqué par les banques, qui annoncent un taux de refus d’environ 50%.
Brusquement, l’OTA a bondi à plus de 2%. Cette montée historique a été répercutée par les banques sur leurs offres de prêt qui ont elles aussi subi cette envolée. Désormais, pratiquement la moitié des dossiers emprunteur, le TAEG dépasse le taux d’usure fixé. Cette situation va probablement perdurer.
La hausse très légère du taux d’usure, mesure palliative rapidement mise en place par le gouvernement, n’améliore pas vraiment la situation.
Comment y faire face ?
« La solution de la prime unique d’assurance peut changer la donne des dossiers emprunteur » Jérôme Bedel – Fondateur de Confiancia Assurances – en est convaincu.
Quel est le principe de la prime unique ?
Il s’agit de régler le montant total de l’assurance emprunteur en une seule fois et non pas selon une périodicité mensuelle ou annuelle, comme il est généralement d’usage dans le cas d’un emprunt destiné à l’immobilier.
En France, l’usage de la prime unique est de plus en plus utilisé pour les prêts à la consommation de moindre montant. Sortie de ce champ d’application, elle est considérée comme un outil que seuls les gestionnaires de patrimoine mettent à profit dans l’intérêt de leurs clients. Elle apparaît comme réservée aux personnes aisées.
Or, la prime unique (P.U) n’est pas un privilège mais un outil à exploiter par toute personne qui recherche des solutions pour continuer à investir dans un contexte de plus en plus contraignant.
Quel est l’impact de la prime unique sur le montant de l’assurance ?
Première économie réalisée par l’emprunteur : le cout de la prime unique d’assurance est toujours très inférieur aux montants cumulés d’une prime versée périodiquement.
« Le gain moyen constaté est facilement de 50 % par rapport au mode de versement mensuel classique, généralement proposé à l’emprunteur », précise Jérôme Bedel, la première start-up assurantielle en France à développer cette solution avantageuse auprès du plus grand nombre. « La PU est un levier pour payer son assurance beaucoup moins cher. À ma connaissance, il n’existe pas de solutions qui parviennent à optimiser autant le coût d’une assurance de prêt. Confiancia accompagne aujourd’hui des dossiers refusés par les banque, qui, grâce à cette expertise, trouvent ainsi une issue favorable »
Quel est l’impact de la prime unique sur le taux d’endettement ?
La prime unique ne rentre pas dans le taux d’endettement mensuel, un second effet très bénéfique pour l’emprunteur.
Le recours à la P.U permet de faire sortir la prime d’assurance de l’équation financière et d’afficher un taux d’endettement moins élevé, qui sera retenu par l’établissement bancaire pour l’octroi d’un prêt. Cela permet aussi à l’emprunteur d’augmenter son montant de crédit.
Pour mémoire, le taux d’emprunt prend en compte la part des revenus disponibles pour emprunter.
– d’une part l’ensemble des revenus, salaires et 20% de la perception de loyers (obligation de la loi depuis janvier 2022)
– d’autre part l’ensemble des dettes (le remboursement du crédit, les intérêts de l’emprunt, les frais de dossiers ainsi que le montant de l’assurance de prêt).
Exprimé sous forme de pourcentage, le taux d’endettement est pris en compte par la banque dans la décision de l’attribution d’un prêt. Si elle est versée par anticipation sous forme de versement unique, la prime d’assurance va sortir de ce calcul et impacter favorablement l’équation.
Exemple de Luc et Pauline * :
Il s’agit dans ce cas d’une substitution d’assurance à un prêt souscrit antérieurement.
- Modalités du prêt : 425 000 euros sur 25 ans
- Cout total de l’assurance avec une prime mensuelle sur 300 mois : 28 509 euros
- Cout total de l’assurance proposée avec une prime unique : 10 120 euros
Ici, le cout de l’assurance a été divisé presque par trois.
De plus, le TAEG a été abaissé de 0,3%.
>>> Avant cette solution proposée par Confiancia, le TAEG était de 2,47%, au-delà des 2,40% réglementaires au cours du mois de juillet. Grâce à la prime unique, le TAEG a été abaissé à 2,17% permettant l’octroi du prêt.
Il est à noter qu’en cas de solde anticipé du crédit à la banque, l’assuré reçoit un remboursement de la prime versée en trop au départ du prêt. Ce remboursement n’est pas total, mais tout de même majeur (de l’ordre de 60 %).
« Il existe des solutions pour financer la prime unique. Un assureur alternatif performant doit être en mesure de réfléchir en amont du dossier à la structure du crédit afin de proposer cette opportunité. » ajoute Jérôme Bedel.
* les prénoms ont été changés
